外资企业仅十年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。
公司收入盈利增长稳定，目市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。根据公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
普洛斯三大成功主因：闭环模式、先发优势、政商资源结合。1)公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式；2)进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势；3)通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。
对应A股标的：中储股份(600787).1)相信普洛斯会将其深厚的物流地产管理经验代入中储，未来公司的经营管理效率提升值得期待，同时带动公司加速地块流转循环开发，加速利润变现；2)公司未来非常可能被母集团诚通进行股权改革试点，存在再次引入外部其他资本、提高治理的期望；3)以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空间。
风险提示：宏观经济下滑、电商零售增速下滑、土地供给政策风险。
(原标题：物流行业：从普洛斯看中国物流地产业未来潜能)
