环京地区尤其是河北地区的土地市场前几年就存在开发商擅改土地性质、土地出让存在地方保护主义、交易中暗箱操作等问题，他们若干房地产项目都不规范，要求的五证基本不全。开发商不守规矩，归根结底还是监管比较宽松，允许违规项目有市场。
开发商随意改变土地用途，就是在实际操作中没有按照原有的城市规划和土地利用规划去做，把原规划中的工业用地、商业用地当成住宅来卖。土地性质没变的情况下，肯定只能变相地卖，如果监管够严，查出问题来就取缔了，就没有这个问题了。解决的办法就是要依法依规，监管部门监管要到位，同时要制定相关的政策规定去约束开发商的行为。
每个地方的土地问题虽然具有当地特色，但共同的原因就是出于各种利益诉求。在土地越来越稀缺的情况下，很多开发商无法取得住宅用地，便打起了变相利用其他用途土地的主意。
之所以出现很多打着工业园区名义拿地，最后却建了住宅的问题，还是因为住宅项目更有利可图。现在工业用地和住宅用地差别大，住宅用地要通过招拍挂程序获得，而工业用地很便宜，只要开发商报一个项目，或者政府恰好有相关导向，就会把地便宜卖给开发商。开发商拿到地后，产业园又做不起来，没有收益，便想办法盖成住宅，因为过去房价一直在涨，老百姓都愿意买住宅，住宅除了自住，还有投资功能，住宅很快就会卖出去。住宅卖出去，开发商的资金也一下子就收回了，盈利了。
土地不同的种类、用途、利用规划直接关系到未来房屋的情况，也关系到未来居业联动、职住均衡的实现等，所以房地产实质上是城镇化的问题。城镇化的问题，又反过来反映到土地利用问题上。因为城镇化虽不等同于房地产，但城镇化离不开房地产，房地产是城镇化的重要推动力量，城镇化过程中需要盖不同种类的房子，老百姓要有地住，就要盖住宅，要有产业就要建设产业园，相应的商业、教育、医疗等配套设施都要建设。
现在中央出台了《全国国土规划纲要(2016~2030年)》，提出了国土空间规划。国土空间规划的目的是构建可持续发展的空间土地规划。要控制国土的开发，尤其大城市，要控制城市边界。从京津冀协同发展的角度来讲，首先北京是要控制的，因为首都人口太多，导致大城市病突出。未来京津冀协同发展中北京供地可能就越来越少了，那可能相对的河北要多一点，北京也可以跨界来利用河北的土地，包括养老、保障房建设等，将来在交通一体化下都有可能实现。
赵秀池，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授，本报记者金姝妮整理。
(原标题：赵秀池：开发商不守规矩归根结底还是监管问题)
