男人三大痛点：楼市、房市、股市、事事闹心，今天我谈谈中等收入人群是否应当配置一线楼市房产。先说我的观点，需要配置一线城市房产，越早越好。楼市风险是显而易见的，收入这么低，房价辣么高。买房全靠贷款加杠杆，还款能力全作假，房租收益1.5%，买房不如租房等等等言论都没错。我就给大家说一下理由:
房价支撑因素：
1. 人口开始下降，下降周期人口毫无例外的会向一线城市集中，刚需稳定增长。
2. M1和M2没有看到停下来的迹象，M2长期还会在在10%~15%。一线楼市价格通胀托底年化6%左右。
3. 人民币可自由兑换15年之内好像没有希望看到，货币堰塞湖只会越来越高。
投资房产收益：
1. 上海楼市5年算一个周期以二手房平均成交价格为中值，每年年化15%复合增长。超过平均价的楼盘涨幅缩小，低于平均价的涨幅有可能超过15%。
2. 房租基本每年在10%左右上升，5年投资回报率可以回升到5%左右，8年基本可以到6%~8%。
投资房产的意义：
1. 增加财产性收入，抵抗50岁以后收入下降带来的生活压力。
2. 增加养老收入来源，在上海二手房平均价格购入的2居室房子的房租基本和上海市人均月收入工资相当。
3. 抵抗通胀带来的购买力下降，当你流动资产达到你年可支配收入10倍左右的时候，你流动资产实际购买力其实是停滞增长的，甚至还会下降。一般家庭在主力劳动力45岁左右会达到这个阶段。
投资一线房产的无奈：
1. 城市居民长期投资毫无可选择性，房产就是唯一选择。只要软妹币没有可自由兑换就没有之一。
2. 面对12%左右的通胀，没有任何中等收入家庭可以投资收益跑赢通胀的可能性，家庭资产年化复合增长12%我不知道谁能做到。
风险：
1. 一线楼市已经过了捡到碗里就是菜的阶段，投资必须精挑细选。二手房平均成交价为标杆，长期投资超过这个单价收益都会降低，当然突然出现的规划变动除外。
2. 40岁到50岁之间应当完成这个计划，50岁以后逐步要降低杠杆。当工薪收入结束之前应当消除杠杆，40岁之前能动手的当然最好了，早动比完晚动好。
好吧，我传上两张自己上海房子的情况，没有实例大家都会喷我。我只是想给大家提供一个思路，未来道路非常艰辛，希望大家能好。我一直没说的的一看发是中国工薪收入可能面临长达20年的实际购买力停滞增长的情况，具体情况看看父母的养老金变化就有感触了。时间不等人了。第一张图是房价和总价的变化，房租收益图上面是按照原值计算的收益率，下图是按照现价计算的房租收益率。
回复
Power
地产是比较好的抗通胀的投资品，又能有稳步升高的租金收入，但按目前一线城市的租售比（<=1.5%），房租5年投资回报率回升到5%左右比较难。
新人路过
楼主说“M1和M2没有看到停下来的迹象”，但事实是目前国内的货币乘数已经逼近极限，后面除非央妈无视汇率和通胀等问题继续大放水，否则M2增速持续下滑应该是大概率事件了。
另外，还要考虑到央妈是否会加息的问题，尽管我认为不到万不得已不会加，但不可不防。
lr011
集思录说房子的很少。
但是房子真是一线土著的福利。
只要不是死守着不卖。抵押出钱，投别处，或者合适高卖，低入，顺着规划，置出两套。
工作很一般情况下，一家老小不指望工资过活还是比较容易的。
资本市场国内信息不对称，不容易掌控。但是租赁市场一线只要肯走路到处去瞧。还是很容易混出菜钱的。
var
数据很不错
不过，楼主是未来房产税存量征收的目标人群。试问，假如你的4套房每年要按市价的2%交房产税，你会抛售吗？
爬虫
肯定不会，除非房租收益实在抵不过房产税。我们可以参照以前的土地，古代税收大部分是和土地挂钩的，除了极个别时期，大部分时期没有出线大规模的出售土地情况。
心之浪迹
房价不说，指望房租平衡房产税这是不可能的，总有人说房产税一收房东会转嫁给租客，问题租客是有腿的，尤其外地租客，一旦租金太高，打工收入减去租金收入还不如回家打工的收入，他们自然会选择回家，事实上就算租金没涨，这几年很多外地人都因为在上海买房没希望或者家乡有机会离开了，一旦租金上涨，这个趋势会更明显，而房东会发现提高租金就没有房客，租金收入为零，不得不降低租金，实际上最后还是不涨。
爬虫
我就拿上面的一套房子的房租举例房租变化趋势，这是实盘举例。今天大家抨击房租和房价的言论和理由我想在2009年依旧是这么说的，没有什么变化。所以我就用实盘给大家分享下实际上海的一套房子的情况，就算等没影子的房产税出来，我已经完全回本了。上海房子都是合租，合租再贵还能群组。当然上海已经过了随便买的阶段了，必须精挑细选才能获得超额利润了。到手房租收益3%的房子还有的，得好好找了。
zhousijun888
我儿子出生的时候体重3公斤，现在10岁，体重48公斤，是出生时的16倍。10年后我儿子的体重将达到48*16=768公斤，愁死我了。
sokid
建议楼主从更大的周期视角看问题，万事皆有周期。
kkt_knight
很多人都认为房产税会降房价。这是从百姓的视觉来看的，如果我们从政府来看，其实并不一定。房产税的初衷其实是替代土地出让金的作用，当政府无地可卖时能有稳定的收入来源。很多人假设的房产税的处理方式是，第一套免，多套后累加。这种方式最明显的问题是，炒房会快速崩溃，崩溃后大部分房产都是第一套房，可以无房产税。政府税收会严重下降，这有违房产税的初衷了。而且从利益上来分析，房价的下跌会导致政府房产税收入的下跌，所以政府也必然会尽力维持房地产的价格平稳。所以期待房地产价格会大跌的想法，很可能只是大家的一厢情愿。所以房产税在设计上为了照顾各方的利益，必然推进非常缓慢，且第一套房不收房产税其实比较难实现。
爬虫
我不知道为什么很多人把房产税总和房价崩盘挂在了一起，就好像调控开始大家都觉得要控制房价，调了这么多年，每次的招数一次比一次狠，一线房价还是涨到天上去了。上海现在一次调控新政策最多有效2个月，过了就没了效果。任何的改革和政策调整总有人付出代价，不可能短期大家都占便宜，历次改革的结果都似乎是谁穷谁来承担，人口基数大的那群人来承担。房产税如果要开始执行，目的也是增加财政收入，不是控制房价。房价上涨，房产税收的更加多。房东和政府的利益捆绑的更加紧密，美帝房租收益大概是5%左右，房产税1.5%，房东净收益3.5%左右，美帝房子从长期看房价上涨基本是和CPI吻合，这是百年周期看的结果。当然我们也美帝缺乏可比性，我们是具有中国特色的社会主义。
今天我想从房价的变化中谈谈一个风险，本位风险。这是我们投资生涯里第一风险，如果要解释这个名词我的解释是就是屁股决定脑袋。我是房东，我当然主观潜意思看好房价。我买了某只股票，我当然就是希望涨。所以我的思路和眼界自然主动从有利房价方面去看和思考。但是我也希望规避本位风险，所以我就总结下这几天大家提出的风险。
1.房产税是大家谈的最多的，房产税的本质是财政收入不是房价调整手段，所以房产税真的推出对房价影响中性偏弱。房产税肯定会无差别收税，自然涉及到一个庞大的抵扣制度。所以个人所得税没有实现家庭抵扣的阶段实行房产税可能很不划算，征收成本会很高，思路参照增值税的征收。
2.货币发行减速，中国目前货币发行受国内投资和外汇占款两个因素决定。下面可能受存量债务影响很大，国内因素因为大规模基础设施投资没有停下来迹象以及大量存量债务的存在，货币发行减速到一个很低水平的可能性不大，外汇占款因素应该在今后会出现正玄波的状态，属于次要因素。所以M2增速依旧会比较高。
3.一线房价这么高了，谁买的起的问题。上海这个问题已经谈了很多年了，我觉得从90年代初就这么谈了。上海北京的房子我的看法不是给穷人买的，是给全国有钱人买的，所以想在上海买房的人你不是和土著竞争，土著都很穷，你是和全国土豪在竞争。
4.一线房价这么高，哪里来人买？中国现在进入城市化末期叠加老龄化，这个周期会出现大量人口向一线和大城市集中的现象，中国最少应该出现10个一线城市，我们绝对人口数量太大。这个周期在2030年~2050年之间估计会很明显，具体我们看人口出生变化情况。上海人口我觉得最后到5000万~8000万是有可能性的。
5.分析毫无逻辑，没有数据支撑。数据支撑过去的是我2009年的情况，再以前我也没买房，如果有土著拿出1995年以来的数据估计大家看完全部要吐血。未来数据我没有，不知道你有没有？我只能拿利益分析法来分析各种因素的可能影响。
6.我不当接盘侠，我不傻。好吧，你如果当接盘侠的资格都没有，还谈什么哪？中西部地区除了省会城市，以下城市有多少好的就业机会？有多少像魔都这里的高薪机会？当然祖国需要很多人建设西部，你是民族脊梁，我只能仰慕您。
7.现在买房还来得及吗？现在一线买房还来得及，但是是最后一波机会了。再以后我也不敢想，最少以后没有什么漏了。2016年一线城市房价进入存量房时代了，以前二手房还有漏，以后想都不要想了。2016年以后一定会在中国房地产历史上有一笔的，存量房时代。呵呵一线开始具备房产税开征的物质条件了。房价说到底还是和人口与经济挂钩的，看空房价基本和看空经济差不多。没有谁能靠长期看空和做空发财的。
