自今年以来，北京、深圳等地不断曝出私募基金兑付危机，其中地产私募基金尤其值得警惕。
今年年初，北京融典投资旗下基金的拆迁安置房项目曝出10亿元兑付危机；今年3月份，位于深圳的汇联金融服务控股有限公司因秦皇岛项目损失9000万元；今年4月份初，北京全唐盛世旗下两只基金投资和记黄埔项目延期兑付等。
从上述曝出兑付危机的案例来看，私募基金发行的有限合伙理财产品大多是以募集资金购买某一地产项目，然后通过地产商的运作回笼资金兑付收益。
清科集团房地产基金研究室郑知行对记者表示，房地产私募基金最常见的就是明股实债，“到期日以价格买回来，本身就是贷款，目前房地产基金七八成都是这样做，这属于灰色地带。”
“出现兑付危机的大部分基金实质是高利贷，”一位从业多年的深圳房地产私募基金投资总监也对记者表示，有些地产基金实际上就是所谓的第三方财富销售平台，根本没有主动管理的能力，也不了解产品和风险。
在这位总监看来，这类社会集资给开发商贷款的模式，绝不是房地产基金发展的方向。他表示，深圳民间资本的繁荣，使房地产商倾向集资的形式。“类似于港澳8号项目，债权关系和法律关系都很复杂，是应该并购出局的，但是民间资金参与了，把短融的项目做成长期高成本的项目，风险很大。”
“房地产基金要关注产品、地段、未来的运营，而短期的融资简单放大为中长期基金，面向社会的集资，根本不关注产品的质素，包括风险、担保、法律关系等，连对手是谁也不关注。更为严重的，可能涉嫌非法集资。”该投资总监表示。
除了项目本身的质量，监管层面的灰色地带也让投机者有空子可钻。北京众信信诚公司董事长张建伟表示，一般情况下，有限合伙基金只需通过工商注册后，就可以开展募资活动。本来法律规定此类公司严禁从事贷款业务，但有限合伙企业募集资金往往用“明投暗贷”、假股权基金的形式从事高风险贷款业务。由于监管上的空白，私募有限合伙基金的执行事务合伙人可以轻易地改变资金用途，甚至伪造项目进行募资。郑知行认为，房地产私募基金发展迅猛，和监管层没有太多限制有关。不过，面对越来越多的兑付危机，处于灰色地带的监管，应该向信托看齐。
